“ارزش معاملاتی املاک” عبارتی است که هنگام مطالعه مقالات مالیات بر ارث احتمالاً بارها آن را خواهید دید. اما در این مقاله می‌خواهیم به این موضوع بپردازیم که ارزش معاملاتی چیست و چگونه بر میزان مالیات بر ارث مؤثر است.
ارزش معاملاتی چیست
ارزش معاملاتی املاک دفترچه‌ای است که به صورت سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک منتشر می‌گردد. در دفترچه ارزش معاملاتی، املاک مناطق مختلف تهران و شهرستان‌ها قیمت‌گذاری می‌شوند. قیمت‌هایی که در دفترچه ارزش معاملاتی تعیین می‌شود از قیمت واقعی املاک بسیار کمتر است.
انحصار وراثت بدون شناسنامه متوفی
تأثیر ارزش معاملاتی بر میزان مالیات بر ارث
مالیات بر ارث برخی از اموال غیر منقول از قبیل ملک مسکونی، زمین کشاورزی، باغ، اراضی بایر و … بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می‌شود. به عنوان مثال مالیات بر ارث ملک مسکونی برای وراث طبقه اول 7.5% ارزش معاملاتی می‌باشد. بنابراین در محاسبه مالیات بر ارث املاک مسکونی ابتدا ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود. سپس 7.5% از قیمت محاسبه شده بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی باید به عنوان مالیات بر ارث ملک پرداخت شود. با توجه به این که ارزش معاملاتی املاک از ارزش واقعی آن در تاریخ روز بسیار کمتر است، میزان مالیات وراث نیز مبلغ کمتری می‌باشد. در صورتی که اگر 7.5% ارزش واقعی ملک را در نظر بگیرید، مبلغ بسیار زیادی خواهد شد.
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک
محاسبه ارزش معاملاتی ملک امری تخصصی است. زیرا عوامل زیادی در آن دخیل است که هر یک ضریب مخصوص به خود را دارد و باید در محاسبه لحاظ شود. اما به صورت کلی ارزش معاملاتی ملک از مجموع ارزش عرصه و ارزش اعیان بدست می‌آید.
ارزش عرصه
منظور از ارزش عرصه ارزش زمینی است که ساختمان روی آن احداث شده است. در خصوص آپارتمان مسکونی ارزش قدرالسهم آپارتمان از زمین، مبنای محاسبه می‌باشد. عوامل مختلفی در تعیین ارزش عرصه املاک مؤثر است که در ادامه به آن می‌پردازیم.
- نوع کاربری ملک: یکی از عوامل تاثیرگذار بر ارزش عرصه املاک، نوع کاربری آن‌ها می‌باشد. به عنوان مثال بدیهی است که ملک با کاربری تجاری نسبت به کاربری مسکونی ارزش بالاتری دارد.
- عرض گذر: منظور از عرض گذر عرض کوچه یا خیابانی است که ملک در آن واقع شده است. هرچه عرض گذر بیشتر باشد، ارزش عرصه نیز بیشتر خواهد شد. چنانچه ملک 2 بر باشد، خیابان عریض‌تر معیار محاسبه می‌باشد.
ارزش اعیان
منظور از ارزش اعیان، ارزش بنا و ساختمان احداث شده می‌باشد. در تعیین ارزش اعیان املاک عوامل زیر تاثیرگذار هستند:
- نوع کاربری: نوع کاربری ملک در محاسبه ارزش اعیان نیز مؤثر است. کاربری تجاری، اداری و مسکونی، صنعتی و کارگاهی، و کشاورزی به ترتیب بیشترین ارزش را دارند.
- اسکلت ساختمان: نوع اسکلت ساختمان می‌تواند فلزی، بتنی، نیمه فلزی، سوله و … باشد. هر یک از موارد مذکور ضریبی دارد که در محاسبه ارزش اعیان لحاظ می‌شود.
- تاریخ پایان کار ساختمان: عمر و قدمت بنا در تعیین ارزش اعیان نقش بسزایی دارد. به میزانی که ساختمان نوسازتر باشد ارزش بالاتری دارد. همچنین هرچه ساختمان قدیمی‌تر باشد ارزش آن پایین‌تر است.
- طبقه آپارتمان: طبقات بالاتر ارزش اعیانی بیشتری دارند. طبقات اول تا پنجم ارزش یکسانی دارند. اما از طبقه ششم به بالا به ازای هر طبقه بالاتر 1.5% به ارزش اعیانی آپارتمان افزوده می‌شود.
- مرحله ساخت: در خصوص ساختمان‌های در حال ساخت هرچه ساختمان کامل‌تر باشد، ارزش اعیانی آن نیز بیشتر خواهد شد.
برخی سوالات شما
ارزش معاملاتی املاک دفترچه‌ای است که به صورت سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک منتشر می‌گردد. در دفترچه ارزش معاملاتی، املاک مناطق مختلف تهران و شهرستان‌ها قیمت‌گذاری می‌شوند. قیمت‌هایی که در دفترچه ارزش معاملاتی تعیین می‌شود از قیمت واقعی املاک بسیار کمتر است.
مالیات بر ارث برخی از اموال غیر منقول از قبیل ملک مسکونی، زمین کشاورزی، باغ، اراضی بایر و … بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می‌شود. به عنوان مثال مالیات بر ارث ملک مسکونی برای وراث طبقه اول 7.5% ارزش معاملاتی می‌باشد. بنابراین در محاسبه مالیات بر ارث املاک مسکونی ابتدا ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود. سپس 7.5% از قیمت محاسبه شده بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی باید به عنوان مالیات بر ارث ملک پرداخت شود. با توجه به این که ارزش معاملاتی املاک از ارزش واقعی آن در تاریخ روز بسیار کمتر است، میزان مالیات وراث نیز مبلغ کمتری می‌باشد. در صورتی که اگر 7.5% ارزش واقعی ملک را در نظر بگیرید، مبلغ بسیار زیادی خواهد شد.
محاسبه ارزش معاملاتی ملک امری تخصصی است. زیرا عوامل زیادی در آن دخیل است که هر یک ضریب مخصوص به خود را دارد و باید در محاسبه لحاظ شود. اما به صورت کلی ارزش معاملاتی ملک از مجموع ارزش عرصه و ارزش اعیان بدست می‌آید.
منظور از ارزش عرصه ارزش زمینی است که ساختمان روی آن احداث شده است. در خصوص آپارتمان مسکونی ارزش قدرالسهم آپارتمان از زمین، مبنای محاسبه می‌باشد.
منظور از ارزش اعیان، ارزش بنا و ساختمان احداث شده می‌باشد.
نوع کاربری ملک: یکی از عوامل تاثیرگذار بر ارزش عرصه املاک، نوع کاربری آن‌ها می‌باشد. به عنوان مثال بدیهی است که ملک با کاربری تجاری نسبت به کاربری مسکونی ارزش بالاتری دارد.
عرض گذر: منظور از عرض گذر عرض کوچه یا خیابانی است که ملک در آن واقع شده است. هرچه عرض گذر بیشتر باشد، ارزش عرصه نیز بیشتر خواهد شد. چنانچه ملک 2 بر باشد، خیابان عریض‌تر معیار محاسبه می‌باشد.
نوع کاربری: نوع کاربری ملک در محاسبه ارزش اعیان نیز مؤثر است. کاربری تجاری، اداری و مسکونی، صنعتی و کارگاهی، و کشاورزی به ترتیب بیشترین ارزش را دارند.
اسکلت ساختمان: نوع اسکلت ساختمان می‌تواند فلزی، بتنی، نیمه فلزی، سوله و … باشد. هر یک از موارد مذکور ضریبی دارد که در محاسبه ارزش اعیان لحاظ می‌شود.
تاریخ پایان کار ساختمان: عمر و قدمت بنا در تعیین ارزش اعیان نقش بسزایی دارد. به میزانی که ساختمان نوسازتر باشد ارزش بالاتری دارد. همچنین هرچه ساختمان قدیمی‌تر باشد ارزش آن پایین‌تر است.
طبقه آپارتمان: طبقات بالاتر ارزش اعیانی بیشتری دارند. طبقات اول تا پنجم ارزش یکسانی دارند. اما از طبقه ششم به بالا به ازای هر طبقه بالاتر 1.5% به ارزش اعیانی آپارتمان افزوده می‌شود.
مرحله ساخت: در خصوص ساختمان‌های در حال ساخت هرچه ساختمان کامل‌تر باشد، ارزش اعیانی آن نیز بیشتر خواهد شد.
